[전세사기] 예방법 완전 정복: 계약 전 꼭 확인해야 할 7가지

전세사기 예방법 완전 정복: 계약 전 꼭 확인해야 할 7가지

수천만원이 순식간에 사라질 수 있는 전세 사기, 당신은 얼마나 알고 있나요?

안녕하세요, 여러분. 저는 몇 년 전 전세로 첫 독립을 하면서 꽤나 아찔한 경험을 했던 사람입니다. 말만 들었을 때는 ‘에이, 설마 그런 일이 내게 일어나겠어?’ 했는데, 막상 계약을 앞두고 보니 복잡한 서류들과 생전 처음 보는 용어들에 머릿속이 하얘지더라고요. 특히 요즘 뉴스 보면 전세사기 피해자 이야기가 하루가 멀다 하고 올라오잖아요. 그래서 오늘은 제가 직접 공부하고, 부동산 전문가들에게 물어본 내용을 바탕으로, 전세사기를 예방할 수 있는 7가지 핵심 포인트를 정리해봤어요. 저처럼 처음 전세 계약하는 분들, 아니면 예전에 속았던 기억 있는 분들까지 꼭 알고 계셔야 할 내용들입니다.

목차

1. 임대인의 실소유 여부 확인 2. 전입신고와 확정일자 필수 이유 3. 등기부등본 꼼꼼히 읽는 법 4. 전세가율과 보증금 위험도 판단 5. 전세보증금 반환보증 가입 6. 수상한 계약 조건 체크리스트

 

1. 임대인의 실소유 여부 확인

전세 계약을 체결할 때 가장 기본이자 중요한 건 임대인이 그 집의 실제 소유자인지 확인하는 것입니다. 등기부등본(등기사항전부증명서)을 열람하면 임대인의 이름과 부동산 정보가 나와 있어요. 만약 계약하려는 사람이 등기부등본상의 소유자와 다르다면, 대리 계약이 가능한 정당한 위임장도 확인해야 합니다. 특히

명의 신탁, 전세 권한이 없는 중간업자

와의 계약은 전형적인 전세사기의 수법입니다.

 

2. 전입신고와 확정일자 필수 이유

전세 계약을 하고 입주를 마쳤다면, 반드시 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 그래야만 보증금에 대한 우선변제권과 대항력이 생겨요. 간혹 확정일자 받는 걸 미루다 경매 상황에서 낙동강 오리알 되는 경우도 많거든요.

구분	효력	신청처
전입신고	대항력 발생	주민센터
확정일자	우선변제권 확보	주민센터 또는 인터넷

 

3. 등기부등본 꼼꼼히 읽는 법

등기부등본은 단순한 부동산 소유증서가 아닙니다. 그 안에 담보 설정, 압류, 가압류 같은 중요한 정보가 담겨 있어요. 실제로 전세사기 피해자들 중에는 ‘등기부등본은 봤지만 무슨 말인지 몰랐다’는 분들도 많습니다.

• ‘갑구’에는 소유권 관련 사항이 나옵니다.
• ‘을구’에는 저당권, 근저당권, 압류 정보가 포함됩니다.
• 등기부등본은 정부24 또는 대법원 인터넷등기소에서 열람 가능합니다.

 

4. 전세가율과 보증금 위험도 판단

전세가율이란 전세보증금이 매매가 대비 얼마나 차지하는지를 보여주는 비율

입니다. 이 비율이 높을수록 집값 하락 시 보증금을 돌려받지 못할 위험도 커지죠. 통상적으로 전세가율이 80%를 넘으면 위험구간으로 간주돼요. 특히 신축 빌라나 분양가 부풀린 다세대 주택의 경우 전세가율이 90%를 넘는 경우도 많아 주의가 필요합니다.

전세가율 구간	위험도 판단
60% 이하	안정권
60~80%	주의 필요
80% 이상	고위험

 

5. 전세보증금 반환보증 가입

전세 계약을 맺었다고 끝이 아닙니다. ‘보증금 반환보증’에 가입하면 혹시 모를 위험에도 대비할 수 있어요. HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증 등이 운영하는 이 보증제도는 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 대신 지급해주는 장치입니다.

• 가입 가능 주택 유형과 조건이 있으니 사전에 확인 필수
• 보증료가 들지만 수백, 수천만 원의 손실을 막을 수 있음
• 전세계약 1개월 이내 신청 권장

 

6. 수상한 계약 조건 체크리스트

마지막으로, 계약 조건이 너무 파격적이거나 급하게 재촉하는 경우에는 한 번 더 의심해봐야 합니다. "이 집 오늘 안 하면 바로 다른 사람과 계약한다", "보증금은 부동산 통해서 안 받고 직접 계좌로 보내달라" 이런 말들요.

• 지나치게 낮은 전세금 조건
• 계약서에 등기부등본 정보 미기입
• 임대인 연락처 공유 거부

Q 전입신고를 안 하면 어떻게 되나요?

전입신고를 하지 않으면 대항력을 얻을 수 없어서, 임대인의 채무로 인해 집이 경매에 넘어갈 경우 보증금을 보호받지 못할 수 있습니다.

Q 확정일자는 왜 중요한가요?

확정일자가 있어야만 우선변제권이 발생해요. 만약 전세금 돌려받아야 할 상황이 생기면, 먼저 확정일자 받은 사람이 우선해서 보장받을 수 있어요.

Q 등기부등본은 어디서 발급받을 수 있나요?

정부24나 대법원 인터넷등기소에서 간편하게 열람하거나 출력할 수 있습니다. 수수료는 소액이며, 몇 분 내에 확인 가능해요.

Q 전세보증금 반환보증은 꼭 가입해야 하나요?

의무는 아니지만, 요즘 같은 시대에 필수에 가까운 선택이에요. 보증금 수천만 원을 날릴 위험을 줄일 수 있으니까요.

Q 수상한 계약 조건, 어떻게 걸러야 하나요?

보증금 현금 요구, 계약서 미작성, 임대인 정보 미공개 등의 행위가 있다면 그 계약은 무조건 피하세요. 그게 가장 안전한 방법입니다.

Q 전세가율은 어디서 확인할 수 있나요?

국토교통부 실거래가 공개시스템이나 KB시세 등을 통해 확인할 수 있습니다. 매매가와 전세가를 비교해 스스로 계산도 가능해요.

 

지금 이 글을 읽고 계신 당신, 혹시라도 ‘나는 괜찮겠지’ 하고 있었던 건 아니었나요? 저도 그랬어요. 하지만 전세사기는 생각보다 가까운 곳에서, 너무도 쉽게 일어납니다. 오늘 소개한 7가지 예방법만 제대로 기억하셔도 피해를 막는 데 큰 도움이 될 거예요. 부디 이 글이 누군가에게는 수천만 원을 지키는 방패가 되기를 바랍니다. 궁금한 점이나 경험담 있다면 댓글로 꼭 공유해주세요. 우리, 서로 돕는 사회 만들어요 :)

- 끝 -

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