전세 계약 시 주의사항 : 절대 놓치지 마세요! / 전세집주인 법인인 경우 주의

전세 계약, 이중에서 한 가지라도 놓치면 전세계약 끝나는 시점에 땅을치고 후회하게 됩니다. 당신의 소중한 보증금을 지키기 위한 필수 체크리스트, 지금 공개합니다.

 

안녕하세요! 저는 최근에 전세 보증금을 못 받으면서 극심한 스트레스의 시간을 보냈어요. 각종 법과 민사소송 방법 알아보랴, 집주인은 아무리 연락해도 안받지, 공인중개사는 그냥 "임차권 등기 신청이라도 해놓아 보세요~" 정도로 남 일 말하듯 말만 하고 나몰라라 하더군요? 집주인이 개인법인이었는데 법인정보 말고 개인 신상정보 알려달라 하니 나중에 보내준다면서 결국 안주더군요ㅎㅎ 공인중개사들은 점점 필요가 없어지는것 같습니다. 그냥 서류 대행 그 이상도 이하도 아닌것 같아요. 제가 처음부터 철저하게 했으면 이 상황 자체를 방지할 수 있었는데 당시에 빨리 이사를 해야하는데 전세 나온집도 없고... 그냥 계약해버린게 최악의 한수였습니다.

 

참고로 아직도 돈을 못 받았습니다ㅎ 오늘은 제가 직접 겪은 경험과 함께, 전세 계약 시 반드시 알아야 할 핵심 주의사항 10가지를 정리해 드리려고 해요. 여러분도 절대 놓치지 마세요!

 

1. 집주인이 개인인지, 법인 또는 신탁인지 확인

이것을 1번에 적은 이유는, 제가 겪은 사례에서는 집주인이 법인인지 개인인지가 무척 중요했기 때문입니다. 가장 먼저 확인하시고 만약 법인이거나 신탁 등 뭐던간에 개인이 아니면 그냥 거르세요. 

인터넷에는 뭐 "법인일때의 장단점", "법인이면 무조건 도망쳐라? no~" 이런 제목들로 어그로끄는 정보들도 보이니까 마치 법인인게 장점도 있는것처럼 느껴지겠지만, 그러한 이론상의 장점이 나에게 장점이 되는 경우는 거의 없습니다. 그냥 돈을 못받을 리스크가 더 높아지는 계약이니 아무리 급해도 법인은 일단 거르시기 바랍니다. 다 필요없고 그냥 개인이랑만 계약하세요. 물론 이건 첫번째 체크사항에 불과합니다ㅋ

 

집주인이 법인일 때의 가장 치명적인 단점은, 만약 돈을 안주고 버티다가 파산하면 그 집주인 개인에게는 책임이 없고 법인에게 책임이 전가되는데 그 법인이 사라졌기 때문에 책임을 물을 대상이 사라집니다. 희안한 법이죠? 분명히 그 법인이 그 개인인데, 개인과 법인을 별개의 인격체로 본답니다ㅋㅋㅋ 이상황이 되면 그냥 보증금을 정상적으로는 못받게 되는거에요. 뭐 경매로 낙찰받아서 어쩌구... 이건 해결방법이라기 보다는 결국 시간적, 금전적 손실(원금도 못건짐)을 볼 수 밖에 없는 한푼이라도 건지려는 차선책일 뿐이죠.

개인법인이건 법무법인이건 상관없어요. 그냥 거르세요!

만약 공인중개사가 "저 집주인 돈 많아요", "저 법인 재정 빵빵해서 돈 못줄일 없을거에요" 이따위 말들 하면서 옆에서 안심시킨다면? 그럼 그냥 그 공인중개사도 한패라고 단정지으셔도 됩니다ㅋ  올바른 공인중개사의 역할은 "법인인 경우 이러이러한 리스크가 있을 수 있어요" 하고 알려줘야 하는건데 그런거 없이 저딴말만 한다? 바로 그 공인중개사와는 빠이빠이 하시기 바랍니다. 제가 처음에 계약할때 그랬거든요. 돈 많고 건물 여러채 있는 사람이라고 했어요. 집주인 잠수타고 일이 터지니 "그럴리가 없는데~ 이상하네~" 하면서 나몰라라 하는거죠. 공인중개사들이 한패라는 증거를 제시할수도 없어서 피해자는 심증은 있지만 그냥 버젓이 계속 활동하는걸 보고있는수밖에 없습니다.

 

참고로 제가 당한곳은

법인명 : 블루x젤 유한회사
대표자명 : 신x훈

보일러가 기판 노후화로 안돌아가고, 배관이 노후화로 터져서 홍수나도 입주자 책임이라고 안고쳐주고 니돈으로해라 하는 놈이고, 처음부터 돈 줄 생각 없이 전세계약 끝나기 6개월정도 전부터 연락 안되고 잠수타는 놈이니 조심하세요ㅎ 공인중개사무소 이름도 적고싶은데 증거도 없이 모함한다고 소송걸고 ㅈㄹ할까봐 못 적겠네요.

계약만료일 5~6개월 전부터 연락이 점점 안되더니, 계약 2~3달 전부터는 아에 대답도 안하고 잡수탑니다. 공인중개사도 그냥 나몰라라 하더군요^^ 계약서상의 법인 주소는 그냥 유령주소입니다. 연락도 안되고 우편물도 안받아요.

 

 

 

2. 전세 형태 정확히 이해하기

전세에도 종류가 있다는 사실, 알고 계셨나요? 일반적으로 '전세'라고 하면 보증금을 한꺼번에 내고 월세 없이 거주하는 걸 말하지만, 보증부 월세(반전세)나 부분 전세 등 다양한 형태가 존재합니다. 계약서에 명확하게 기재되어 있지 않으면 나중에 분쟁의 소지가 되기 때문에, 처음부터 정확하게 확인해야 해요. 특히 요즘엔 월세가 섞인 경우가 많아 혼동하기 쉬우니 꼭 꼼꼼히 따져보세요.

 

3. 등기부등본에서 소유자 확인

계약을 맺기 전에 반드시 등기부등본을 열람해야 합니다. 그 집의 진짜 주인이 누구인지, 근저당권이 설정돼 있는지 확인할 수 있는 중요한 서류죠. 아래는 등기부등본의 주요 항목입니다.

항목	내용
갑구	소유자 정보, 소유권 변동 내역
을구	근저당권, 임차권 등 기타 권리사항

현재 이 집과 관련하여 채무관계가 없는것도 중요하지만,  빨간줄로 그어져서 사라진 채무사항도 함께 조회하세요. 그런 것들을 무시하지 말고 참고해야 합니다. 말소 사항들이 많다면 그 집주인이 돈문제가 자주 생기는 사람일 가능성이 높은 것입니다. 

 

4. 선순위 권리 여부 반드시 체크

등기부등본을 봤을 때 가장 먼저 체크해야 할 부분 중 하나가 바로 선순위 권리의 존재입니다. 나보다 먼저 보증금을 넣은 임차인이나, 은행의 근저당이 있다면? 당신의 보증금은 위험에 처할 수도 있어요.

• 갑구의 소유자와 계약자 이름이 일치하는가?
• 을구에 근저당이나 전세권이 등록되어 있지는 않은가?
• 나의 전세 보증금이 우선 변제 받을 수 있는 범위에 해당하는가?

 

5. 확정일자와 계약서 작성 요령

계약서를 아무리 잘 써도 마음먹고 돈을 안주면 해결하기 어렵게끔 세입자 보호법이 미비한 상태입니다. 하지만 그래도 조금이라도 위험을 줄이고자 하는 것이니 무조건 해야하는 것들이죠. 계약서에는 전입일자와 확정일자를 반드시 받도록 하세요. 이 두 가지가 있어야 주택도시보증공사(HUG) 보증보험 가입도 가능하고, 보증금 우선 변제도 받을 수 있거든요. 물론 무조건 받을 수 있는거 아닙니다. 저는 일이 터지고 나서 확정일자가 별 쓸모가 없다고 느껴졌거든요ㅎㅎ 그래도 안해놓으면 안그래도 별 소용없는 법인데, 법적으로도 점점 불리해지는것이니 진행하는 것이죠. 계약서는 반드시 서면으로 작성하고, 중요한 조항은 형광펜 등으로 표시해두는 것도 좋아요.

 

6. 입주 전 상태 확인과 사진 or 동영상 촬영

입주 전에 벽지, 바닥, 천장, 창문, 보일러 상태를 꼭 확인하고 사진이나 영상으로 남겨 두세요. 그래야 나중에 원상복구 문제나 보증금 차감 이슈가 생겨도 근거를 댈 수 있어요. 보증금도 안주고 그런 집주인은 인간 자체가 진상일 가능성이 높습니다. 남에게 피해주면서 사는게 아주 자연스러운 생활인 진상 말이죠. 만약에 다행스럽게도 어떻게든 전세금을 돌려줘야하는 상황이 되어도 순순히 주는게 아니라 온갖 트집을 잡으며 몇십만원이라도 덜주려고 할 가능성이 높습니다.

점검 항목
도배 및 장판 상태
화장실 곰팡이/누수 여부
가스레인지, 싱크대 배수
보일러 난방배관, 온수배관 등 상태(제대로 보온재로 싸여져 있는지 등)

 

 

 

7. 전세보증보험 가입 여부 확인

요즘 가장 핫한 보호장치가 바로 전세보증보험이에요. 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 보험사에서 세입자에게 집주인 대신 먼저 지급해주고, 자기들이 집주인을 법적으로 압박해서 받아내는 구조인데요, 몇 가지 조건이 있습니다.

• 확정일자+전입신고 필수
• 임대인의 동의 없이도 가입 가능(일부 조건 하에)
• 가입 가능 금액, 지역 제한 있음

전세보증금 딱잘라서 안된다고 하는 집주인은 애초에 전세금을 제때 안 주려는(또는 영원히 안주려는) 의도가 다분하다고 봐야해요. 집주인이 동의하지 않는다고 해도 HUG(주택도시보증공사)와 SGI서울보증 상품 등 세입자 단독으로 가입할 수 있는 상품들도 존재합니다. 단, 다음 조건을 충족해야 합니다.

• 전세계약 기간이 1년 이상이어야 함
• 계약기간의 1/2이 지나기 전에만 가입 가능 (2년계약이면 1년 안에)
• 전입신고 완료되어야 함
• 확정일자 받은 전세계약서 필요
• 등기부등본에 근저당, 가압류 등이 없어야함
• 전세 계약서 특약 조건 여부: 전세보증금반환채권의 담보나 양도를 금지하는 특약이 있으면 안됩니다.
• 전세보증금 한도 수도권 7억, 비수도권 5억 이내
• 불법건축물이 아니어야 함

따지는게 생각보다 많죠.

 

 

8. 이미 집주인이 법인이 상태로 계약 해버렸다면?

이미 계약 했다면.. 미리 뭘 대비하던간에 작정하고 그냥 잠수타면 기나긴 싸움을 각오해야 합니다. 최악의 경우 법인을 파산시키고 책임으로부터 벗어나려 할 수 있습니다. 법이 이걸 허용합니다ㅎ 어느 시대 어느 장소에나 악인들은 있는건데, 그것보다 법이 전혀 역할을 못하고있는게 훨씬 큰 문제라고 느껴집니다. 

 

먼저, 총 계약기간의 1/2이 지나지 않았다면 전세보증보험 가입 받아주는곳이 있는지 찾아보세요. 1/2 지나기 전에 집주인 동의없이 가입 가능한 보험회사도 있으니 알아보시기 바랍니다.

 

그리고 문자나 전화시 답장이 오는 상태라면 집주인이 잠수 타기 전에 계약기간까지만 살고 퇴거하겠다는 의사를 일찌감치 밝히세요. 문자 안읽고 전화 안받으면 퇴거의사 전달 안된걸로 간주한다고 하네요ㅎㅎ 녹음과 캡쳐 필수입니다. 저걸 집주인에게 전달하지 않으면 추후에는 내용증명도 두어차례 더 보내야되고 법적절차를 하는데 있어서 좀 더 오래걸리게 됩니다. 

 

그리고 퇴거시 별문제없기를 간절히 기도하시기 바랍니다. 이미 계약하고 들어가 살고있다면 이거 말고는 할게 없어요.

 

Q 전입신고는 언제 해야 하나요?

전입 후 즉시! 전입신고는 빠를수록 좋아요. 그래야 확정일자와 함께 대항력을 갖출 수 있거든요.

Q 보증금을 분할 지급해도 괜찮을까요?

되도록이면 일괄 지급이 안전해요. 분할하면 첫 지급 시점에 대항력이나 우선변제가 적용되지 않을 수 있어요.

Q 임대인의 채무 상태도 확인할 수 있나요?

등기부등본에서 근저당권이나 가압류 등이 있으면 그 사람의 채무 상태를 유추할 수 있어요. 신중하게 판단해야죠.

Q 중개수수료는 누구 기준으로 계산되나요?

전세 보증금 금액 기준이에요. 지역마다 상한선이 정해져 있으니 공인중개사협회 기준 확인 필수!

Q 전세 기간 중 이사 나가야 할 경우 어떻게 되나요?

임대인과 협의해 계약 해지하거나, 새로운 임차인을 구해서 계약을 승계하는 방식이 일반적이에요. 위약금 조항 꼭 확인하세요.

Q 확정일자는 어떻게 받나요?

계약서를 가지고 가까운 주민센터나 동사무소에 방문하면 바로 도장 찍어줘요. 공짜는 아니고, 소액의 수수료가 있어요.

 

오늘 이야기한 전세 계약의 주의사항들, 저는 하나씩 직접 겪으며 배웠는데, 여러분은 이러한 시행착오 겪지 않으셨으면 좋겠습니다. 내 집처럼 편안하고 안전하게 살기 위한 전세, 제대로 알고 시작해야 나중에 지옥이 찾아오지 않아요. 혹시라도 궁금한 점 있거나 경험 나누고 싶다면 댓글 환영합니다. 제가 금전적인 어려움이 있어 혹시라도 법적으로 도움 주실 변호사님 등도 환영입니다ㅜㅜ  피치못할 사정으로 전세를 얻어야 하시는 분들, 안전한 전세생활 시작하시기 바랍니다!

 

- 끝 -

 

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Keyword: 전세계약, 주택임대차보호법, 등기부등본, 확정일자, 보증금, 임대차계약, 전세보증보험, 대항력, 우선변제권, 부동산계약

 

 

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